Косметический ремонт в квартире не проводится, несмотря на «соглашение о реновации»

Федеральный Верховный суд постановил, что передача косметического ремонта по форме в случае передачи квартиры без ремонта не имеет силы и в случае «соглашения о ремонте» между арендатором и предыдущим жильцом.

С января 2009 года по конец февраля 2014 года ответчик был арендатором квартиры истца, которая была передана ему в начале аренды в неотремонтированном состоянии и со следами использования предыдущим арендатором. Форма договора аренды, использованная истцом, предусматривала, что арендатор несет ответственность за косметический ремонт. В конце срока аренды ответчик произвел косметический ремонт, который истец посчитал дефектным, поэтому маляр произвел повторный ремонт на сумму 799,89 евро. В счет этой суммы истец потребовал возмещения убытков — зачета других требований, заявленных между сторонами — за косметический ремонт, который не был выполнен или был выполнен неправильно.
Ответчик ссылался на прецедентное право Федерального Верховного суда (например, BGH, Urt. v. 18.03.2015 — VIII ZR 185/14), согласно которому условие о форме, обязывающее арендатора не отремонтированной или подлежащей ремонту квартиры произвести косметический ремонт без соответствующей компенсации, является недействительным в соответствии с § 307 п. 1 предложение 1, абз. 2 № 1 BGB. Истец же считал, что данное прецедентное право не может быть применено в данном случае ввиду «соглашения о ремонте», заключенного между ответчиком и предыдущим арендатором в 2008 году. По этому договору ответчик принял от предыдущего арендатора ряд объектов, обязался выплатить неустановленную сумму денег и согласился взять на себя проведение ремонтных работ.
В предыдущих инстанциях иск был удовлетворен. Апелляционный суд основывал свое решение на том, что, учитывая соглашение между ответчиком и предыдущим арендатором, в интересах ответчика поступить так, как если бы истец передал ему арендованное имущество в отремонтированном состоянии. Поскольку апелляция была разрешена Апелляционным судом, ответчик (среди прочих) продолжал подавать иск об увольнении.

Федеральный Верховный суд отменил решение апелляционного суда.

По мнению BGH, оговорка о форме, возлагающая на арендатора переданного без ремонта или нуждающегося в ремонте жилья обязанность провести косметический ремонт без соответствующей компенсации, является недействительной и в том случае, если арендатор по взаимному соглашению с бывшим арендатором обязался произвести ремонт жилья.

Согласно прецедентному праву Федерального Верховного суда, передача обязанности арендодателя в соответствии с правовым положением (§ 535 абз. 1 приговор 2 BGB) проводить текущий косметический ремонт в случае оставленной арендатору квартиры без ремонта или нуждающейся в ремонте не выдерживает контроля содержания согласно § 307 абз. 1 приговор 1, абз. 2 № 1 BGB, если арендодатель не предоставил арендатору адекватную компенсацию, которая ставит его в такое положение, как если бы арендодатель оставил ему отремонтированную квартиру. Поскольку такое положение обязывает арендатора устранить все следы пользования предыдущего арендатора и приводит к тому, что арендатор должен преждевременно отремонтировать квартиру или, если необходимо, вернуть ее в лучшем состоянии, чем он сам получил ее от арендодателя.

Эти принципы также остаются применимыми, если соответствующий арендатор обязался провести ремонтные работы в арендованной квартире по двустороннему соглашению с предыдущим арендатором, как показано здесь. Действие такого соглашения с самого начала ограничивается сторонами, которые его затрагивают, то есть арендатором и предыдущим арендатором. Поэтому оно не может повлиять на действительность обязательств, содержащихся в договоре аренды между арендодателем и новым арендатором; в частности, не так, чтобы арендодатель был поставлен в такое положение, как если бы он передал отремонтированную квартиру новому арендатору.

предыдущие инстанции
AG Celle, решение местного суда от 25.05.2016 — 14 C 1146/14
LG Lüneburg, решение регионального суда от 16.11.2016 — 6 S 58/16

31.08.2018